友數(shù)新零售小編了解到：先有馬云“新零售”戰(zhàn)略垂青，后有香港市場中資地產(chǎn)股大漲，商業(yè)地產(chǎn)的價值重估再度成為熱點(diǎn)話題。上證報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，A股部分零售業(yè)上市公司擁有的商業(yè)物業(yè)價值，已是其目前市值的三倍以上，且公司賬上尚有數(shù)十億元的現(xiàn)金。

資金對傳統(tǒng)零售業(yè)上市公司的追逐已然展開。“好幾年了，終于又有券商到我們公司調(diào)研了!”一家區(qū)域百貨業(yè)龍頭公司的董秘對記者表示。而在券商零售行業(yè)研究員看來，“新零售”的本質(zhì)是大數(shù)據(jù)和人工智能等高科技的運(yùn)用，零售行業(yè)內(nèi)的兩極分化因此會進(jìn)一步加速，核心商圈的地標(biāo)式大型綜合體的地位將更加突出，其價值也終將被市場發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可。

“新零售”魔方

“新零售”概念的全面爆發(fā)，與A股市場的一家上市公司有著重大關(guān)聯(lián)。“阿里參股之后，三江購物的股價直接翻了三倍，這個廣告的效果有多大?”長江證券的一位投資顧問如是表示。

多位接受本報記者采訪的券商人士和零售業(yè)人士對此都表示認(rèn)同。在他們看來，阿里斥資入股三江購物和戰(zhàn)略合作百聯(lián)股份，以及馬云對“新零售”概念的詮釋，“打開了整個行業(yè)發(fā)展的想象空間”。

有線下實(shí)體店的經(jīng)營者用“驚喜”來表達(dá)這種感受。“以前，電商曾豪言要全面取代線下，我們也是人心惶惶，感覺遲早要被淘汰。現(xiàn)在，連馬云都開始擁抱線下，至少表明這個行業(yè)還有價值。”

“線下資產(chǎn)當(dāng)然有價值，但這個線下資產(chǎn)不是傳統(tǒng)的線下，不是此前的那種商業(yè)地產(chǎn)模式，而是對接了互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代物流、人工智能、VR等高科技手段的現(xiàn)代購物中心，其利潤來源不再是靠收租金或者提成，而是真正來自于增值服務(wù)。”廣發(fā)證券(17.350,0.04,0.23%)一位研究員分析指出。

這位研究員認(rèn)為，未來大型零售企業(yè)的分化會進(jìn)一步加劇，一邊是單個門店的線下實(shí)體變得越來越少，未來還將會繼續(xù)有更多的門店關(guān)閉;另一邊卻是集合了超市、電影、親子、餐飲等眾多消費(fèi)于一體的超級購物中心不斷涌現(xiàn)，“一些城市核心商圈的地標(biāo)式購物中心將取得更大的優(yōu)勢。”

“和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的平臺一樣，這種大型購物中心有極強(qiáng)的集聚效應(yīng)，在獲得足夠多的客流量之后，經(jīng)營者會因此獲得超額收益。”該研究員表示，這正是阿里研究院《新零售》研究報告中提出的“泛零售”，即以此平臺為中心，開展各類高端的增值服務(wù)并獲取利潤。

隱藏的“土豪”

“零售業(yè)特別是一些百貨類公司，守著黃金地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以前是靠收租金就可以過得很好，現(xiàn)在租金可能不那么好收了，但家底子依然厚實(shí)，這為各種變革和探索提供了保障。”一個被市場長期熟視無睹的事實(shí)是，大部分A股零售業(yè)公司都坐擁大量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，但因?yàn)闀?jì)核算等原因，這些資產(chǎn)往往沒有反映在公司的財(cái)務(wù)報表中，其成為了家藏億萬的隱形“土豪”。隨著“新零售”的面世，這些資產(chǎn)有望被喚醒并產(chǎn)生效益。

以零售巨頭之一的大商股份為例，公司目前旗下已開業(yè)各類門店173家，建筑面積472萬平方米，其中自有門店59家，建筑面積217萬平方米。考慮到公司自有物業(yè)以百貨店為主，且廣泛分布于沈陽、哈爾濱、鄭州、撫順、錦州等城市，即使按照每平方米2萬元的價格估算，其自持物業(yè)的市場價值約434億元。而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年三季度末，公司總資產(chǎn)為177億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)僅為69億元。此外，至2016年9月底，大商股份賬面上尚擁有貨幣資金73億元，且其1至9月經(jīng)營活動實(shí)現(xiàn)資金凈流入17.8億元。

有券商研究員認(rèn)為，正是這種嚴(yán)重的低估招致了資金的覬覦。公開信息顯示，不僅同業(yè)公司茂業(yè)系曾舉牌大商股份，安邦保險更是兩度舉牌，至2016年三季度末，安邦旗下的“保守型投資組合”已持有大商股份11.02%股權(quán)，另有“安邦團(tuán)體萬能險”持有大商股份3.26%股份。

廣發(fā)證券研報顯示，有一批零售業(yè)上市公司存在類似的低估。如銀座股份，公司自持商業(yè)物業(yè)面積約120萬平方米，以每平方米1.4萬元的價格估算，物業(yè)重估值為168億元，而公司目前市值約54億元;又如歐亞集團(tuán)，公司自有物業(yè)面積約230萬平方米，以每平方米7000元重估，其價值高達(dá)161億元，而公司目前市值約53億元;再如首商股份，公司在北京和天津的核心商圈擁有22.7萬平方米自有物業(yè)，以每平方米5.5萬元估算，重估值約125億元，而公司目前市值為67億元。

這些隱藏的巨額資產(chǎn)有沒有可能兌現(xiàn)?從已有案例來看，市場已經(jīng)探索出兩條路徑：一是如茂業(yè)系那般進(jìn)行出售，即將相關(guān)公司旗下的優(yōu)質(zhì)百貨資產(chǎn)剝離，轉(zhuǎn)而買入市場熱門的其他概念資產(chǎn);二是實(shí)施資產(chǎn)證券化，包括中百集團(tuán)在內(nèi)的多家商業(yè)公司對此都有嘗試，其目的是緩解公司轉(zhuǎn)型期間的財(cái)務(wù)壓力，降低財(cái)務(wù)成本。

資本已“潛伏”

“其實(shí)各路資本早已潛入，過去的幾年里，零售業(yè)是舉牌最為集中的一個板塊，部分公司甚至還存在比較強(qiáng)的控股權(quán)爭奪預(yù)期。”前述券商研究員指出。

據(jù)上證資訊統(tǒng)計(jì)，自2015年以來，有近20家零售業(yè)公司遭到各類資本的舉牌，即使到目前為止，仍有多家零售業(yè)公司的股東榜中顯現(xiàn)舉牌資本的身影，部分資本甚至已轉(zhuǎn)為長期戰(zhàn)略投資，如四度舉牌中百集團(tuán)的永輝超市，雙方已從股權(quán)合作轉(zhuǎn)向經(jīng)營層面的全面合作。

此類同業(yè)之間的舉牌案例并不罕見。如茂業(yè)系，在拿下商業(yè)城的控股權(quán)之后，其又先后舉牌了大商股份和銀座股份，目前仍持有兩者各5%和10%的股份。另如大商集團(tuán)，曾四度舉牌同區(qū)域的同業(yè)公司中興商業(yè)，其心路人皆知。

以保險資金為主的舉牌者則主要仍是財(cái)務(wù)投資，其持股周期也相當(dāng)長。如南寧百貨，前海人壽通過持續(xù)的增持，目前持股比例已逼近15%。另如歐亞集團(tuán)，至2016年三季度末，安邦旗下的三個產(chǎn)品已合計(jì)持股13.34%。再如新世界，國華人壽至去年三季度末仍持有其8.22%的股份。此外，大商股份、合肥百貨等也都曾遭到險資的舉牌。

更有舉牌方和被舉牌公司的控股股東打得不可開交的案例。上海私募人士崔軍通過旗下上海寶銀、兆贏投資，持續(xù)增持累計(jì)持有新華百貨32%的股份，與公司原大股東物美集團(tuán)展開正面交鋒，物美系因此選擇了正面增持抵抗，其持股比例已提升至32.94%。

局面依然復(fù)雜的則是中興商業(yè)。這家位于沈陽的老牌零售公司，一直穩(wěn)坐當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)龍頭，因“小而美”而受到市場的青睞，其目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，沈陽國資委旗下的中興商業(yè)集團(tuán)持股33.86%，盾安系旗下的如山創(chuàng)投通過兩次舉牌持股10%，同業(yè)公司大商集團(tuán)四度舉牌后持股20%，另有當(dāng)?shù)厣鲜泄緳C(jī)器人持有5%的股份。如此群雄環(huán)伺，只有靜候破局。

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